一、冷库是冷链物流的关键基础设施，近年投资建设持续加码
根据观研报告网发布的《中国冷库行业现状深度分析与发展前景研究报告（2025-2032年）》显示，冷库是冷链物流中的重要节点，是冷链物流的关键基础设施，在仓储、加工、运输等环节中发挥着重要的作用。冷库主要是通过人工制冷技术实现低温环境，确保食品、药品等敏感商品在储存、运输等全流程中保持品质稳定。
近年来我国冷库投资总体呈现出强劲的增长势头。数据显示，2025年我国冷库项目资金投入223.06亿元，同比增长7.67%。这一增长主要得益于两大方面：一方面，政府对冷链基础设施建设的规划引导，有效推动了冷库投资增长。例如2024年中央一号文件明确提出，优化农产品冷链物流体系建设，加快建设骨干冷链物流基地，布局建设县域产地公共冷链物流设施。2025年中央一号文件再提冷链，强调推动冷链配送和即时零售向乡镇延伸。另一个方面，在促消费等政策的有效助力下，我国冷链物流运行稳中有升，需求稳步增长，进一步刺激了冷库建设需求，从而带动冷库投资增长。有数据显示，2025年上半年，我国食品冷链物流需求量达1.92亿吨，同比增长4.35%；服务企业总收入为2799.4亿元，同比增长3.84%。
数据来源：中物联冷链委，观研天下整理
二、项目建设加速推进，冷库总容量不断增长
在政府规划引导与市场需求的双轮驱动下，我国冷库项目建设加速推进，使得冷库总量不断增长。截至2024年，我国冷库总量为2.53亿立方米，同比增长10.96%，新增库容2491万立方米。截至2025年6月底，我国冷库总容量为2.6亿立方米，同比增长6.12%。
2025年我国冷库在建项目情况（不完全统计）
| 项目 | 所在城市 | 预计建成时间 |
| 普洛斯平谷海陆港物流团 | 北京 | 2025年三季度 |
| 玉湖冷链武汉交易中心 | 湖北武汉 | 2025年三季度 |
| 前海智慧保税仓 | 广东深圳 | 2025年三季度 |
| 玉湖冷链襄阳交易中心 | 湖北襄阳 | 2025年四季度 |
| 丰彩好润佳雨花智慧零售产业基地 | 湖南长沙 | 2025年四季度 |
| 陕西丝路航空港物流分拨中心 | 陕西咸阳 | 2025年四季度 |
| 玉湖冷链眉山项目 | 四川眉山 | 2025年四季度 |
| 玉湖冷链（揭阳）交易中心 | 广东揭阳 | 2025年四季度 |
| 空港丝路智慧冷链仓储基地 | 陕西咸阳 | 2026年一季度 |
| 玉湖冷链长沙交易中心 | 湖南长沙 | 2026年一季度 |
资料来源：CAWD，观研天下整理
数据来源：中物联冷链委，观研天下整理
三、供需错配问题凸显下冷库空置率高企，租金出现“跳水”
然而，令人担忧的是，这种快速扩张并未带来供需平衡，反而使得供需错配问题凸显。例如：2024年，我国冷库总量累计已达2.53亿立方米，新增库容2491万立方米，但求租量却仅为1759.53万立方米，出租量高达3653.71万立方米，出租量是求租量的2.08倍，意味着全国超过半数的冷库都无人问津。2025年上半年我国冷库求租量为1459.8万立方米，出租量为2392.4万立方米，求租量仅占出租量的61%。这种严重的供需失衡导致我国冷库空置率攀升至28%以上，部分地区的情况更为严峻。
数据来源：公开数据，CAWD，观研天下整理
数据来源：CAWD，观研天下整理
为什么会出现上述这种情况？据分析，我国冷库乃至冷链运输的“井喷式”发展是随着电商物流一起的。自疫情后，生鲜电商和社区团购意外火爆，引爆了冷链需求。中物联冷链委统计，2020年，共有68家冷链物流及相关企业发生78笔投融资事件。两年后，交通运输部等五部门联合发布《关于加快推进冷链物流运输高质量发展的实施意见》，各地方政府也看到了冷库产业的发展需求，行业迎来了政策红利期。然而，“热”起来的冷库背后，很多冷库投资者只盯着政策红利，觉得“建起来就能租出去”，结果冷库建好了，却发现市场需求跟不上。
此外，虽然我国冷库资源依旧主要集中在华东、华南等经济发达地区。但不一样的是，曾经中西部地区冷库资源匮乏，而现在除西北外，均已呈现出供大于求的画面。
2024年前三季度各区域冷库供需剪刀差
| 求租库容（%） | 冷库求租量（万立方米) | 出租库容（%） | 出库求租量（万立方米) | |
| 华中地区 | 6.3 | 110.85 | 26.7 | 869.67 |
| 华北地区 | 10.2 | 179.47 | 8.3 | 270.35 |
| 华东地区 | 55.4 | 974.76 | 44.6 | 1452.71 |
| 华南地区 | 17.1 | 300.87 | 12.3 | 400.64 |
| 西北地区 | 2.8 | 49.27 | 0.4 | 13.03 |
| 东北地区 | 2.8 | 49.27 | 3.1 | 100.97 |
| 西南地区 | 5.4 | 95.01 | 4.7 | 153.09 |
资料来源：公开资料，观研天下整理
冷库空置率高企，最直接的影响就是租金“跳水”。如在郑州，2024年11月低价冷库租金为2.2元/㎡/天，同比2023年11月份下跌4.35%。2025年上半年，我国冷库平均租金 69.55 元/㎡・月，同比下降6.04%，环比降 1.44%。
资料来源：CAWD，观研天下整理（WW）
